최근 전세사기 피해가 증가하면서, 세입자들은 계약을 더욱 신중하게 진행해야 하는 상황이 되었습니다. 특히 건물이 신탁회사에 맡겨진 상태인지 확인하는 것이 매우 중요한데, 만약 신탁된 부동산이라면, 집주인이 임의로 전세 계약을 체결할 수 없으며, 신탁회사와 협의가 필요하기 때문입니다. 이번 글에서는 전세사기 예방을 위한 신탁원부란 무엇인지와 발급하는 방법, 그리고 필수적으로 확인해야 하는 내용까지 알기 쉽게 정리해 보겠습니다.
1. 신탁원부란? 전세 계약 전 꼭 확인해야 하는 이유
✅ 신탁원부란?
신탁원부는 부동산이 신탁회사(예: 한국자산신탁, 하나자산신탁 등)에 맡겨져 있는지 여부를 확인할 수 있는 공식 문서입니다. 즉, 소유주(집주인)가 해당 부동산의 처분 권한을 가지고 있는지 여부를 알 수 있는 자료이죠. 이 서류에는 신탁 계약의 내용, 즉 누가, 누구에게, 어떤 목적으로 부동산을 맡겼는지, 그리고 신탁 기간과 부동산 관리 방법, 수익 분배 방법 등이 자세히 기록됩니다.
✅ 왜 신탁원부를 확인해야 할까?
만약 건물이 신탁 상태라면, 집주인이 세입자와 임의로 전세 계약을 체결할 수 없습니다. 신탁된 부동산의 경우, 신탁회사의 동의 없이 이루어진 전세계약은 법적으로 인정되지 않아 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다.
📌 전세사기 위험이 높은 경우
- 건물 소유주(임대인)가 신탁회사의 동의 없이 전세계약을 체결한 경우
- 계약 후 신탁이 설정되어 세입자의 보증금 반환이 어려워지는 경우
- 신탁회사 동의 없이 계약을 진행하여 전세보증금 반환 우선순위가 밀리는 경우
✅ 전세계약 전 신탁원부를 꼭 확인해야 하는 이유!
- 소유권 확인: 신탁된 부동산은 소유권이 신탁회사에 이전되므로, 실제 소유자가 누구인지 확인해야 합니다.
- 우선순위 확인: 신탁원부에는 해당 부동산에 설정된 우선수익자(주로 금융기관) 정보가 기재되어 있습니다. 우선수익자가 있는 경우, 경매 등 문제가 발생했을 때 전세 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
- 임대 권한 확인: 신탁 계약에 따라 임대 권한이 누구에게 있는지 확인해야 합니다. 신탁회사 또는 위탁자에게 임대 권한이 있는지 확인하고, 권한이 있는 자와 계약해야 합니다.
- 안전한 계약 체결: 신탁원부를 통해 복잡한 권리 관계를 파악하고, 안전한 계약을 체결할 수 있습니다.
2. 신탁원부 발급·조회 방법
🔹 1. 인터넷으로 신탁원부 조회하기
발급 사이트: 대법원 인터넷등기소
- 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr) 접속
- "등기열람/발급" 메뉴 클릭
- "부동산 등기부등본 발급" 선택 후 아파트·빌라 주소 입력
- 등기부등본 열람 후, "신탁등기" 항목이 있는지 확인
- 신탁등기 내역이 있다면, 신탁원부 추가 발급 진행
- 결제 후 신탁원부 PDF 파일 다운로드 가능
📌 신탁등기 항목이 있다면? 신탁원부를 반드시 발급받아 상세 내역을 확인해야 합니다.
🔹 2. 오프라인(방문)으로 신탁원부 발급받기
온라인 발급이 어려운 경우, 직접 대법원 등기소를 방문하여 신탁원부를 발급받을 수 있습니다.
- 전국 등기소 방문 (대법원 또는 해당 부동산 소재지 관할 등기소)
- "부동산 등기부등본 발급" 신청서 작성
- 발급 창구에서 등기부등본 열람 후, 신탁등기 확인
- 신탁된 내역이 있다면, "신탁원부 발급 신청" 진행
- 수수료 결제 후 신탁원부 서류 수령
✔️ 방문 시 준비물:
- 부동산 주소
- 신분증 (본인 확인용)
- 발급 수수료 (온라인보다 조금 더 비쌈)
🔹 신탁원부 확인 방법 및 주의사항
- 신탁원부 발급 시에는 해당 부동산의 주소와 신탁원부 번호가 필요
- 신탁원부는 인터넷이나 무인 발급기로는 조회만 가능하고 발급이 불가능하여, 반드시 등기소를 방문해야 함
- 전세 계약 시 공인중개사에게 신탁원부에 대한 설명을 요청하고, 중개사는 신탁원부의 법적인 의미와 효과를 설명할 의무가 있음
- 전세 계약 시 신탁된 부동산일 경우 계약 전 신탁원부를 확인하여 안전한 계약을 진행
3. 신탁원부 필수 확인 사항과 전세계약 체크리스트
🔹 1. 신탁등기 여부
- "신탁"이 설정된 경우, 반드시 신탁회사와 계약 여부를 확인해야 함
- 신탁된 부동산은 소유자가 단독으로 계약할 수 없음
🔹 2. 신탁회사의 동의 여부
- 신탁된 부동산이라도 신탁회사가 동의한 임대차 계약인지 확인
- 신탁회사 동의 없이 진행된 계약은 전세금 보호를 받기 어려움
🔹 3. 소유권 변동 사항
- 신탁원부에서 소유자가 변경된 이력이 있는지 확인
- 최근 신탁 설정이 된 경우, 계약 진행을 재검토해야 함
🔹 4. 등기부등본 확인
- 등기부등본에서 근저당권(대출) 설정 여부 확인
- 전세보증금이 대출금보다 먼저 보호받을 수 있는지 체크
🔹 5. 건축물대장 확인
- 불법건축물이 아닌지 확인 (국토교통부 ‘정부 24’ 사이트에서 조회 가능)
🔹 6. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
- 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증에서 보증보험 가입 가능 여부 체크
🔹 7. 계약 시 신탁회사 동의서 요구
- 집주인이 신탁된 부동산을 임대하려면 신탁회사 동의서가 반드시 필요
결론
📢 전세사기를 예방하려면, 반드시 신탁원부를 발급받아 확인해야 합니다.
- 신탁원부 발급은 온라인(인터넷등기소) 또는 오프라인(등기소 방문)에서 가능
- 등기부등본 확인 후 신탁내역이 있다면 반드시 신탁원부 발급
- 신탁된 부동산의 경우, 신탁회사 동의 없이 계약하면 전세보증금을 보호받기 어려움
전세 계약은 신중해야 합니다! 계약 전에 반드시 신탁원부와 필요서류들을 확인하고, 전세보증보험 가입이 가능한지 체크하세요.