사업을 하다 보면 예상치 못한 세금 문제에 발목 잡히는 경우가 종종 있습니다. 특히 부동산 임대 사업을 하는 법인이라면 '간주임대료'라는 녀석이 꽤나 골칫덩이일 수 있습니다. 저 역시 그랬습니다. 처음에는 월세 수입만 신경 쓰면 될 줄 알았는데, 보증금에도 세금이 붙는다는 사실을 알고 얼마나 당황했는지 모릅니다.
겉으로 보기엔 수입이 없는데도 세금을 내라니, 억울한 마음도 들었습니다. 하지만 간주임대료를 제대로 이해하고 대처하면 세금 부담을 줄일 수 있다는 사실을 깨달았습니다. 오늘은 제가 직접 경험하며 얻은 지식과 노하우를 바탕으로, 간주임대료의 개념부터 계산 방법, 부가세 공제 전략까지 꼼꼼하게 알려드리겠습니다. 이 글을 통해 여러분도 간주임대료라는 복병을 슬기롭게 극복하고, 성공적인 사업 운영에 한 걸음 더 나아가시길 바랍니다.
1. 간주임대료, 핵심 개념 파악
간주임대료는 간단히 말해 "실제로 임대료를 받지 않았더라도, 세법상 임대 수익이 있다고 간주하여 과세하는 제도"입니다. 예를 들어 법인이 특수관계자(대표이사, 임원, 주주 등)에게 무상 또는 시가보다 저렴하게 부동산을 임대하는 경우, 과세 당국은 이를 정상적인 임대 행위가 아닌, 이익을 분여 하는 행위로 간주할 수 있습니다.
좀 더 쉽게 풀어서 설명해 볼까요? 여러분이 은행에 예금을 하면 이자가 발생하죠? 간주임대료는 보증금을 받았을 때, 그 보증금을 은행에 예치했다면 얻을 수 있는 이자만큼을 임대 수익으로 간주하는 개념입니다. 즉, 임대인이 보증금을 통해 경제적 이익을 얻고 있다고 보고 세금을 부과하는 것이죠.
✅ 실제 경험담
저의 경우, 법인 소유의 상가 건물을 대표이사에게 시세보다 저렴하게 임대해주고 있었습니다. 당연히 세무사로부터 간주임대료에 대한 설명을 듣게 되었죠. 처음에는 '왜 내가 받지도 않은 돈에 세금을 내야 하지?'라는 반감이 들었지만, 간주임대료 제도의 취지를 이해하고 나니 어느 정도 납득이 되었습니다. 공정한 과세라는 측면에서 필요한 제도라는 생각이 들었죠.
✅ 간주임대료 이자율
간주임대료를 계산할 때 가장 중요한 요소 중 하나가 바로 이자율입니다. 이자율은 매년 변동되기 때문에, 반드시 해당 연도의 이자율을 확인해야 합니다. 2025년 기준으로 간주임대료 계산에 적용되는 이자율은 연 3.1%입니다. 2024년까지는 3.5%였으나, 2025년부터 인하되었죠.
이자율이 중요한 이유는, 실제 수익이 없는 상태에서도 세금이 부과되는 구조이기 때문입니다. 이자율이 높을수록 과세액이 늘어나고, 이자율이 낮을수록 과세액이 줄어듭니다. 따라서 매년 이자율 변동을 꼼꼼하게 확인하고, 세금 계획을 세우는 것이 중요합니다.
저는 매년 초에 국세청 홈페이지나 세무 관련 뉴스레터를 통해 이자율 변동 여부를 확인하고 있습니다. 또한, 세무사와 상담하여 변경된 이자율이 저의 세금에 미치는 영향을 분석하고, 절세 방안을 모색하고 있습니다.
2. 간주임대료 계산 방법
간주임대료 계산 방법은 생각보다 어렵지 않습니다. 기본적인 공식은 다음과 같습니다.
✅ 간주임대료 = (보증금 등 - 임대보증금 운용에 사용된 금액) x 이자율 x 임대기간 ÷ 365
- 보증금 등: 임대보증금, 전세금 등을 합한 금액입니다.
- 임대보증금 운용에 사용된 금액: 임대보증금을 실제로 금융상품에 예치하거나 운용하여 발생한 수익이 있는 경우, 해당 금액을 제외할 수 있습니다.
- 이자율: 해당 연도의 간주임대료 적용 이자율입니다. (2025년 기준 3.1%)
- 임대기간: 임대 기간을 일수로 계산합니다.
✅ 주택과 상가 등 임대 유형에 따라 공제 금액이나 적용 비율이 다를 수 있습니다.
- 주택: (보증금 합계액 - 3억 원) x 60% x 이자율 x 임대일 수 ÷ 365
- 상가 등 비주택: (보증금 - 건설비 등) x 이자율 x 임대일 수 ÷ 365
✅ 예를 들어 2025년에 보증금 5억 원짜리 주택을 1년간 임대했다면, 다음과 같이 계산할 수 있습니다.
- (5억 원 - 3억 원) x 60% x 3.1% x 365 ÷ 365 = 372만 원
- 이 금액에 대해 소득세와 부가가치세가 부과됩니다.
저는 간주임대료를 계산할 때 엑셀 프로그램을 활용합니다. 엑셀에 위 공식을 입력해 두면, 보증금과 이자율만 입력해도 자동으로 간주임대료가 계산됩니다. 또한, 과거의 간주임대료 계산 내역을 보관하여 세금 변화 추이를 파악하는 데 활용하고 있습니다.
✅ 법인 사업자, 장부기장 의무
법인 사업자가 부동산을 임대하는 경우에도 간주임대료가 적용됩니다. 법인은 장부기장 의무가 있기 때문에, 실제로 장부에 따라 간주임대료를 계산해야 합니다. 만약 장부기장을 하지 않고 추계신고를 하게 되면, 페널티가 부과될 수 있으니 주의해야 합니다.
법인의 경우 보증금에 대한 이자상당액을 수입금액에 가산하여 법인세와 부가가치세를 신고해야 합니다. 개인사업자와 비교해도 큰 틀에서는 비슷하지만, 세부적인 계산 방식이나 신고 방법에 차이가 있을 수 있습니다.
저희 법인의 경우, 세무 기장 대행 서비스를 통해 간주임대료를 처리하고 있습니다. 세무사에게 모든 자료를 제공하고, 세무사는 장부기장을 통해 정확하게 간주임대료를 계산하여 신고해 줍니다. 덕분에 세금 관련 실수를 줄이고, 절세 방안에 대한 조언도 얻을 수 있습니다.
3. 부가세 공제 전략, 놓치면 손해!
부동산 임대업을 하면서 보증금을 받았다면, 간주임대료에 대해 부가가치세가 부과됩니다. 다만, 주택 임대의 경우에는 부가가치세 자체가 면세이기 때문에 간주임대료에 대한 부가가치세도 발생하지 않습니다.
상가나 오피스텔 등 비주택 임대의 경우에는 간주임대료의 10%를 부가가치세로 납부해야 합니다. 이때 부가세 공제는 일반적인 매입세액 공제와 동일하게 적용됩니다. 즉, 임대인이 간주임대료에 대한 부가가치세를 납부하면서, 매입세액을 공제받을 수 있습니다.
✅ 실제 경험담
- 간주임대료 자체는 세금계산서 발급 대상이 아니므로, 세금계산서를 따로 발급하지 않아도 됩니다. 하지만 간주임대료를 통해 계산된 금액이 실제 회계에 반영되면, 관련 부속 비용의 부가세 공제 가능 여부는 세부 조건에 따라 달라질 수 있으니 세무사의 자문을 받는 것이 안전합니다.
- 저의 경우, 상가 건물의 유지보수 비용, 광고 비용 등 임대 사업과 관련된 매입세액을 꼼꼼하게 챙겨 부가세 신고 시 공제받고 있습니다. 또한, 세무사에게 문의하여 공제 가능한 항목을 확인하고, 관련 증빙자료를 철저하게 보관하고 있습니다.
✅ 핵심 요약
- 간주임대료는 실제로 임대료를 받지 않았더라도, 세법상 임대 수익이 있다고 간주하여 과세하는 제도입니다.
- 간주임대료 계산 시 이자율은 매년 변동되므로, 반드시 해당 연도의 이자율을 확인해야 합니다. (2025년 기준 3.1%)
- 법인 사업자는 장부기장 의무가 있으므로, 장부에 따라 간주임대료를 계산해야 합니다.
- 상가 등 비주택 임대의 경우에는 간주임대료의 10%를 부가가치세로 납부해야 하며, 매입세액 공제가 가능합니다.
- 세무사와 상담하여 간주임대료 관련 절세 방안을 모색하는 것이 좋습니다.
✅ 결론
간주임대료는 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있지만, 제대로 이해하고 대처하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 이 글을 통해 간주임대료의 개념, 계산 방법, 부가세 공제 전략에 대한 이해를 높이고, 성공적인 사업 운영에 도움이 되셨기를 바랍니다.